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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
两场无与伦比的奥运，一个全新姿态的中国 ****** 随着梦幻五环缓缓升空，“鸟巢”回响起熟悉的《我和你》，时空仿佛瞬间穿越回14年前的那个夏天。 那个夏天，我们为健儿的出色表现动情欢呼，为中国更积极地融入世界激动雀跃，2008成为全体中国人无法磨灭的集体记忆。当闭幕式上时任国际奥委会主席的罗格称赞，“这是一届无与伦比的奥运会”，很多人泪水打湿眼眶。  2008年8月8日，天安门广场上空燃放北京奥运会开幕式焰火《历史足迹》，烟花组成的“大脚印”在夜空绽放，在全世界的注视下，一步步走向鸟巢。图片来源：视觉中国14年后的今天，又一场“无与伦比”的奥运盛会在“鸟巢”落下帷幕。从世界健儿的出色发挥，到无微不至的赛事组织；从“北京有全世界最美丽的冰场”，到“闭环内是全球最安全的地方”；从赛场内外无处不在的黑科技应用，到志愿者朴实真挚的笑脸。伴随冬奥成功举办，北京成为世界上第一座“双奥之城”。 6年多的筹办，16天的展现，北京履行了申办时的庄严承诺。一届既简约、安全，又精彩、非凡、卓越的冰雪盛宴，成为向世界交出的最好答卷。在疫情阴影仍笼罩全球的当下，北京冬奥会的成功给予中国更多自信，更向全世界传递出团结一致、共克时艰的决心。  2月20日，北京2022年冬奥会闭幕式在国家体育场“鸟巢”正式拉开帷幕。中新社记者 崔楠 摄“我们之所以能有如此难忘的经历，都要归功于热情好客的东道主——全体中国人民！目前，中国已有3亿多人参与冰雪运动。中国冰雪运动员取得了巨大成功，确立了冬奥会带来的积极影响。这是一届真正无与伦比的冬奥会。”国际奥委会主席巴赫在闭幕式上，再一次对北京冬奥会做出高度评价。 如果说北京奥运会，气势恢宏的传统元素贯穿始末的话，14年后的北京冬奥会，我们不需要再仅仅依靠宏大场面讲述中国故事。从传统的节气生肖，到现代化的高科技呈现；从京张高铁跑出的中国速度，到冬奥餐厅“从天而降”的美食，甚至接地气的韭菜合子，都成为引人瞩目的标签。  资料图：奥运主火炬被点燃，北京奥运会大幕正式拉开。中新社记者 任晨鸣 摄赛场之上，历经“双奥”洗礼的中国体育人尽显自信与大气。开、闭幕式旗手高亭宇纵情豪言，“现在不破奥运纪录，好意思拿冠军吗！”17岁的苏翊鸣在无缘冠军后微笑面对，反而恳请外界终止对裁判的批评。 赛场之外，国人对竞技场上成败胜负更为豁达。14年前，我们对刘翔的退赛曾经充满遗憾，甚至不乏批评之声；如今对运动员的理解更充满人文关怀——“想给苏炳添一块奖牌”、“劳模孔凡影辛苦了！参与就是胜利！”  2月20日，北京2022年冬奥会闭幕式在国家体育场“鸟巢”正式拉开帷幕。图为闭幕式尾声烟花秀：天下一家。包容的背后是与日俱增的自信，自信的来源，是中国日新月异地发展和变迁。以科技和绿色为依托，无论是各种技术应用场景日益融入生活、“基建强国”的强大能力、“碳中和”冬奥成就蕴含的理念，还是协同发展的澎湃动力，最终都落实成普通百姓触手可及的获得感。 伴随着14年前那场“无与伦比”的北京奥运会，“鸟巢一代”让国际社会看到了充满活力的中国；当14年后又一场“无与伦比”的冬奥会落下帷幕时刻，一个全新姿态的中国展现在世界面前，在依旧充满活力、依旧热情好客的同时，变得更加从容、更加自信、更加强大。(记者 卢岩)
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2月20日，北京2022年冬奥会闭幕式在国家体育场“鸟巢”正式拉开帷幕。中新社记者 毛建军 摄
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